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【实用文档】大型知名房地产建筑基础知识培训教材精华版

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房地产建筑基础知识 房屋建筑概述
通常认为,建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房 屋或场所都叫做“建筑物”,如住宅,学校,办公楼等,人习惯上也称之为建筑。而人们不 在其中生产,生活的建筑,称为“构筑物”,如水坝,烟囱等。

建筑的构成要素

构成建的主要因有三方面:建筑功能、建筑技术和建筑形象。

1.

建筑功能:是指建筑物在物质和精神方面必须满足

的使用要求。

2.

建筑技术:是建造房屋的手段,包括建筑材料与制

品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不可能脱离技术而存在。

3.

建筑形象:构成建筑形象的因素有建筑的体型、内

外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影

变化等。

建筑的三要素是辨证统一,不可分割的。建筑功能起主导作用;建筑技术是达到目的的

手段,技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。

建筑的分类 按建筑的使用性质分,可分为:工业建筑、农业建筑、民用建筑:其中民用建筑包括 A、
居住建筑:又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋;B、公共建 筑。
按建筑规模和数量分,可分为:大量型建筑;大型性建筑。 按建筑层数或总高度分,可分为:低层建筑;多层建筑;小高层建筑;高层建筑;超高 层建筑。

房屋建筑结构承重形式 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构(竹
结构、木结构、竹木结构)。

1. 2. 3. 4. 建筑物的构造组成

叠砌式(6F 以下建筑):用于居住、办公、学校、医院。 框架式:20F 左右的住宅及办公楼。 剪力墙式:高层。 筒体式:大跨度、大空间、超高层。

就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本 组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可根据建筑物的功能要求设置。

1.基础:位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承受上部传来的所有荷载,并把这些荷 载传给下面的土层(即地基)。基础是房屋的主要受力构件,其构造要求是坚固、稳定、 耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀,保持足够的使用年限。
2.墙或柱:是房屋的竖向承重构件,它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载,并把这些荷 载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体,外墙 还有维护的功能,抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用,所以 对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。

相关词语解释 什么叫房地产?
房地产:是指房屋财产和土地财产的总和,指土地上的建筑物和附着物。
什么是房产? 房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有明确的权属关系。
什么是房地产业?
房地产业包括土地的开发,房屋的建设、维修和管理,土地使用权的有偿出让、转让, 房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及 房地产生产、流通、消费、管理的全过程,它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三 产业范畴。
什么是房地产交易?

房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动,包括土地使用权的出让、转 让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖,以 及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定,一切房地产交易活动都必 须进入房地产市场,纳入政府管理,通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产 交易的构成要素有三个方面:一是交易的主体,即从事房地产交易的组织或个人,他们在交 易活动中构成买卖的双方或供求双方;二是交易的客体,即用于交易的对象,它包括土地和 房屋,有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体;三是交易的媒 体,即房地产交易活动中介机构,具体可分为交易媒体(如经纪人、信托公司、交易所等)、 融资媒体(如各种房地产投资提供贷款的金融机构)。

由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点,形成了房地产交易与一般 商品交易的不同特点,如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择,而房地产交易则 必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时,房地产交 易在很多情况下并不能“一手交钱,一手交贷”,土地使用权和房屋所有权的转换往往不能 在瞬间完成,由此可以概括房地产交易具有以下特点:

1.

进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移,是房产和地产的有

机统一。

2.

地产交易投资金额大,费用昂贵,可采取分期付款方式。房地产交易活

动可以一次完成,也可以分期陆续完成。

3.

地产交易区域性强,不同地域的房地产价格有很大差异。

4.

房地产交易是有条件的,必须受国家法律法规的制约,交易双方必须签

订交易合同,经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。

5.

房地产的增值保值作用,决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性

质。

什么是房地产市场? 房地产市场:是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开

发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。

一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地 使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销 售,将该物业销售给广大的小业主。

三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为 依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类:

A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点:

写字楼:1、标准写字楼

2、商住写字楼

住 宅:1、高层住宅(小高层) 2、多层住宅

商 铺:1、临街地铺

2、裙楼商铺

什么是土地? 狭义:土地仅指地球上的陆地表面; 广义:土地不仅包括空中环境和地下物质层,还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作
为生产资料,具有数量有限,位置固定,使用经久,即是生产资料,又是生产关系 的客体的四个方面的特征。

土地类型是什么?
土地按其性质划分为:居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集 资,微利房地产。

什么是土地使用权? 所谓土地使用权,是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权,即具有使用土

地的主体资格的单位或个人,依照法定程序办理土地使用权的申请登记,取得土地使用权证 书,被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度 在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一,它的使用必须符合土地所有权人的 利益,同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境,不能给自然环境 和邻里造成不良影响,亦即不能污染、破环自然环境,不能给邻理的通风、透气、采光造成 影响。使用权土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

土地使用权出让方式有哪些?

1.

协议出让土地使用权:协议出让土地使用权,是指由土地管理部门代表

政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经协商确定的土地价格,并将土地使

用权出让与土地使用者的行为。

2.

招标出让土地使用权:是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的

投标人投标,通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

3.

拍卖出让土地使用权:是指在指定时间、公开场合,在土地管理部门授

权的拍卖主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,有出价最高者获得土地使用权的

行为。

什么是地价? 土地使用出让的价格,包括土地使用出让金,市政配套设施和土地开发费。

什么是土地使用权年限? 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内
出让给土地使用者,土地使用权满后,如该土地用途符合当时城市规划需要的,土地使用者 可申请续用,经批准补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

土地的使用年限是如何确定的? 凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行,
即:居住用地七十年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;旅游、娱 乐用地四十年;综合用地或其它用地五十年。

什么是住宅?
住宅,就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住,但并不是所有的房子都可称 为住宅。可供人们居住的房子,应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住 用途的房子,如办公室、商店、厂房,一般不具备这些功能设施,这是划分划分住宅与非住 宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程,最 初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增 强,人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件,于是通过人工的劳动与大自 然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能,住宅作为人类劳动的结晶,反过来又为 人类的生存、享受和发展提供必备的条件。
什么是住宅的产权? 如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利,也就拥有了住宅的产权。
住宅的产权等同于住宅所有权。特征为:①所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。 ②住宅的产权是对住宅的支配权,任何人不得干预。③一处住宅只有一项产权,具有排他性。
什么是住宅产权“共同共有”? 是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥
有自己的产权部分,因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭 或解除,否则共有的房产住宅不能请求分割。
什么是住宅小区?
住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线(如河流)划分,并不为交 通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专 业服务设施和管理机构。
住宅包括哪些类型?

现代城镇住宅分类指针很多,按照住宅层数分类,可公为:低层住宅(庭院式住宅)、 多层住宅、高层住宅(超高层住宅);按照住宅承重结构所选用的主要材料分类,可分为: 混合结构住宅(砖木、砌块、砖混、钢混)、大模板结构住宅(内外墙现浇、内墙现浇外墙 挂板,内墙现浇外墙砖砌)、框架轻板住宅、简单结构住宅(干打垒、生木结构、拱券结构、 竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构);按照住宅的平面布局分类,可分为:点式(墩式、塔 式)住宅、条式(板式)住宅;按照住宅设计特点分类,可分为:内廊式住宅、外廊式住宅 (筒子楼)、退台式住宅(台阶式住宅);按照跃层式住宅(复式住宅)、错层式住宅(梯 间式住宅);按照住宅的用途和功能分类,可分为:普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残 疾人住宅、别墅式住宅(庭院式住宅)。
什么是预售商品住宅? 指建筑工程尚未完成(甚至未开工)而预先出售的商品住宅,又称“买楼花”。这是国
际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定,预收的购房款在商品房 屋开工建设前不得超过全部售价的 50%。
什么是公有住宅? 是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的
产权归国家所有。
什么是私有住宅? 是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭,也就是
转为私有住宅。
什么是住宅建筑安装费? 主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管
理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。
什么是商品房?

商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场 上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。

什么是福利商品房? 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业
或符合条件的职工,带有福利性质的房屋。

什么是微利商品房? 微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由政
府主管单位筹资建设,可来解决企业职工住宅困难房,价格由政府确定实行优惠价格政策。

什么是安居房? 安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房(属经济适用房一类),是国家安排贷款
和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是 4 平米以下特困户提供的销售价格低 于成本,由政府补贴的非营利性住房。

什么是经济适用房? 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是
指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的消费能力;适用性是指 在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。它是国家为解决中 低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本 略低于普通商品房,故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。

什么是商品房的“五证”?

房地产商在预售商品房时应具备:

1.

《国有土地使用证》:我国的《土地管理法》规定,土地属于

国家或集体所有,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通过征

用等方式变成国有土地使用权才能转走,只有在国有土地上所建的房屋才能用于

出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的

转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金;

2.

《建设用地规划许可证》:根据我国《土地管理法》规定,建

设用地要符合国家的土地利用总体规划;

3.

《建设工程规划许可证》:房子建在什么地方、要建多高、容

积率是多少,都要经过规划部门的规划许可;

4.

《建设工程施工许可证》:只有拥有此证工程才能施工;

5.

《商品房预售许可证》:没有此证,房子就不能销售或预售,

一般来说开发商如果没有前四证,就办不下来此证。

什么是外销许可证? 凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。

什么是房地产买卖合同?
房地产买卖合同是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利,所有的商品房销售都 须签订此合同,目前,内销的房地产合同亦需做公证,外销的房地产合同必须做公证。

什么是银行按揭? 银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款,
余款由银行代购房者支付,购得楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期付银行的本金与利 息。这种方式称为银行按揭。 什么是样板房?
样板房是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。
什么是示范房? 示范房与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户装修参考。
房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定? 房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。

向开发商购买一手商品房属什么转移? 属房地产二级市场转移。

向开发商购买一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些?

1.

印花税:数额为交易价的万分之五,每证另贴花 5 元;

2.

登记费:数额为交易价的千分之一。

3.

契税:数额为交易价的百分之四,目前业主交纳百分之二。

4.

公共维修基金:35 元/平方米

什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价?

1.

起价:某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。

2.

均价:将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和

数,即得出每平方米的均价。

3.

预售价:预售价也是商品房预(销)售合同中的志用术语;预售价

不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

4.

一次性买断价:买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房

产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义

务,不得随意变更。

商品房买卖合同有哪些内容?

商品房买卖合同当明确以下内容:

1.

用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间

2.

总价款、付款方式、付款时间

3.

建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。

4.

商品房的销售方式(预售或现房销售)

5.

商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的

责任。

6.

发生设计变更的约定

7.

关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。

8.

物业管理方式及售后保修、维修责任

9.

合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式

10.

违约责任

什么是物业管理?

物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协

议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的

环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多

方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、市

场化、专业化原则进行管理。

什么是业主委员会? 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业
主大会从全体业主中选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团 体,其合法权益受国家法律保护。
业主委员会委员从业主中选举产生,每届任期 3 年,可连选连任。业主委员会由道德品 质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期 内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。

什么是三通一平? 指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

什么是七通一平? 指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

什么是建设用地面积? 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

什么是建筑面积?

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

什么是建筑物基底面积? 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

什么是使用面积? 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的 厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、2.2 米以上的阁楼等面积,如墙体属两户共有(即共墙),其所属面积由两户平均分摊。

什么是公用建筑面积? 建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

什么是公共面积? 公共面积指建筑物主体内,户型以外使用的面积,包括层高超过 2.2 米的设备层或技术
层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面 的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共 面积的所有业主共同拥有,物业管理部门统一管理。

什么是公共面积分摊?

每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算:

(1)

有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;

(2)

如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。即:每户应

分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积/各户使用面积之和

什么是得房率? 套内使用面积与建筑面积之比,这也是衡量某个楼盘的量化指针。

什么是容积率?

计容积率总建筑面积与地块面积之比。
什么是建筑覆盖率(建筑密度、建筑系数)? 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
什么是绿化率? 建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括
屋顶、天台和垂直绿化。
什么是绿化覆盖率? 建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。
什么是日照间距? 建筑物与建筑物之间的距离,它要满足一个比例的要求。
什么是厅和房间的(开间)? 指这一个房间的宽度,是指墙中线至墙中线的距离。
什么是中线? 指墙的中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样。
什么是一砖墙,半砖墙? 一块标准砖长为 240 毫米,宽为 115 毫米,高为 53 毫米,一砖墙指墙厚为 240 毫米,半砖 墙指墙厚为 120 毫米。(不包括水泥砂浆和粉刷层)
什么是层高? 本层地面至上一层地面的高度,标准层高为 2.8 米。

什么是楼层净高? 本层地面至本层顶的高度,净高+楼板厚度=层高。
什么是承重墙和非承重墙? 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为黑色墙体,打掉会破坏整个建筑 结构;非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的 作用,在工程图上为中空墙体,有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。
什么是房型? 指几房几厅几卫几阳台。
什么是动线? 进住宅大门后,各个功能房之间的活动路线。
什么是预置板与现浇板? 预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候在直接铺上去,这样可以使施工速度加快, 造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇 筑的楼板,整体抗震性和抗渗性较好。
什么是夹层? 在一个楼层内,局部增设的楼层。
什么是裙房? 指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过 24 米。

什么是标准层? 指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。
什么是设备层? 指专用于布置机电设备等的楼层。
什么是结构转换层? 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型,并 通过该楼层进行结构转换,则该楼层称为结构转换层。
什么是建筑高度? 建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。



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